新生的城市呈现在我们面前的是一个特别复杂的社会环境，一个存在着极其大量的差别和各种各样的问题的社会环境。在城市中两种并存而不融合的居民之间，暴露出两个不同社会的对立。旧的领地组织及其各种传统、观念和感情（这一切可能不是从领地组织中产生，但是接受了领地组织的特别色彩）要对付突然向它提出的需要和愿望，这些需要和愿望同它的利益相抵触，为它所不适应，开始时它顽强地抵制着。
旧的领地组织之所以退却是不得已的，因为新的局面有其十分深远的和不可抗拒的原因，以致旧的领地组织不可能不受到影响。或许社会当局开始时未能正确判断在其周围发生的变革的意义。由于低估了变革的力量，社会当局开始时进行抵制。仅在以后，而且通常很迟，它才顺从于不可避免的事情。变化总不是一下子发生的。常常有人将抵制归因于“封建专制”或“僧侣的妄自尊大”，这是不公正的，抵制有其更为合乎情理的动机。中世纪发生的事情也就是从那时以后常常发生的事情。旧秩序的既得利益者努力保卫旧秩序，并非仅仅因为他们要确保自己的利益，或许更因为对他们来说保存旧社会是责无旁贷的。
而且请注意，这种社会为市民阶级所接受。他们的要求以及可以称之为他们的政治纲领的东西，绝对不是旨在推翻这种社会；他们不加争议地承认王侯、教士和贵族的特权和权力。他们并不想要搞个天翻地覆，而只想要得到简单的让步，因为这是他们的生存所必需的。而且这些让步只限于他们自己的需要。他们完全不关心他们来自其中的农村居民的需要。总之，他们只要求社会给予他们一个与他们所过的那种生活方式相谐和的位置。他们不是革命的，如果他们有时诉诸暴力，也并非是仇恨旧制度，只不过是迫使其让步而已。
略述一下他们的主要要求，就足以相信这些要求并未超出最低的限度。他们所要求的首先是人身的自由，这保证商人或工匠可以来往和居住于他们所愿意的地方，并且可以使他们自己和孩子的人身摆脱对领主权力的依附。其次他们要求赐予一个特别法庭，这样他们就可以一举摆脱他们所属的审判管辖区的繁复以及旧法律的形式主义的程序给他们的社会和经济活动造成的麻烦。再次他们要求在城市中建立治安，即制定一部刑法以保证安全。再次他们要求废除与从事商业和工业以及占有和获得土地最不相容的那些捐税。最后他们要求相当广泛的政治自治和地方自治。
然而这一切远未形成一个完整的体系和得到理论原则上的说明。在最初的市民阶级的思想中，没有任何人权和公民权的观念。他们要求人身的自由，也并非把自由当作天赋的权利。只在有利可图的情况下他们才寻求人身的自由。这是千真万确的，例如在阿拉斯，商人企图冒充圣瓦斯特修道院的农奴，以便享受给予农奴的免缴商品通行税的权利 ① 。
从11世纪初期起市民阶级开始企图反对使他们受到损害的现状。此后他们的斗争再未停止。经过各种曲折，改革运动不可抗拒地向目标迈进，必要时大力粉碎抵挡他们前进的阻力，在12世纪时终于达到把基本的城市制度授予城市的目的，这将成为城市组织的基础。
我们看到商人在各地发动和领导事变，这是再自然也不过的事情。他们是城市居民中最活跃、最富裕、最有影响的分子，他们最难忍受损害他们的利益和自信心的处境。 ② 尽管时间和环境迥异，他们当时所起的作用正好比得上18世纪末期以后资产阶级在结束旧制度的政治革命中所起的作用。无论此时或彼时，与社会变革最为直接有关的社会集团领头反抗而为群众所追随。在中世纪如同近代一样，民主政治是在杰出人物的推动下开始的，他们将自己的纲领塞进人民群众纷乱杂沓的愿望之中。
主教管辖的城镇首先成为斗争的舞台。如果将这一事实归因于主教们个人的品格，那肯定是错误的。反之，他们之中非常多的人以明智地关心公共福利闻名。卓越的行政官员在他们之中并不罕见，在几个世纪中人们一直怀念他们。例如在列日，诺热（972—1008年）攻打为害邻里进行抢劫的领主们的城堡；将默兹河的一条支流改道，使得列日城市清洁；还加强了列日城的防御工事。 ③ 类似的例子还可以随便举出康布雷、乌德勒支、科隆、沃尔姆斯、美因兹和德意志的许多城镇，在锡封权斗争以前，皇帝们总是尽量给这些地方任命在才智和精力方面都是出类拔萃的高级神职人员担任主教。
但是主教们愈是意识到自己的责任，他们就愈是想要捍卫自己的统治拒绝臣民的要求，并且愈是想要将臣民保持在专制独裁和家长式的制度之下。而且由于精神权力和世俗权力集中在他们手中，在他们看来任何让步对教会都是危险的。还不应忘记，他们的职责使得他们常驻在他们的城镇，理所当然地担心市民阶级的自治将会给他们造成困难，因为他们就生活在市民阶级之中。最后，我们已经知道，教会对商业很少同情。教会对商业持怀疑的态度，这自然使得教会对商人以及聚集在他们后面的人民群众的愿望充耳不闻，妨碍教会理解他们的要求，并且使得教会对他们的力量产生错觉。由此产生误解、摩擦，很快成为相互的敌对，从11世纪初期起，敌对终于成为不可避免的事情。 ④
运动发端于意大利北部。在那里商业生活出现较早，它的政治后果也就较快地表现出来。遗憾的是关于这些事变的详细情况所知极少。可以肯定，当时折磨着教会的动乱必然加快事变的发展。有些修士和神甫发动一场运动反对教士的恶习，攻击西蒙式以及教士结婚，谴责世俗当局干涉教会的管理，城市的人民热烈地站在这些修士和神甫一边。主教们是由皇帝任命的，就为这一点而受到牵累，因此面对着一支反对力量；神秘主义、商人的要求和工业劳动者中间由贫困引起的不满，这些因素结合在这支反对力量之中，相互得以加强。可以肯定，有些贵族参加了这种动乱，因为这给予他们动摇主教统治地位的机会；他们与市民、帕塔兰（保守派对其敌手的蔑称）采取一致行动。
1057年，在当时已是伦巴第城镇皇后的米兰发生了反对大主教的骚乱。 ⑤ 锡封权争吵的发展自然使得骚乱蔓延开去，随着教皇的主张胜过了皇帝的主张，骚乱也就越来越朝着有利于叛乱分子的方向发展。或是经过主教的同意或是通过暴力，一些城市设置了称为“执政官”（consuls）的负责城镇行政管理的地方长官。 ⑥ 最早见诸文字或许并不是最早存在的执政官，于1080年出现在卢卡。在1068年已有关于该城“公社法庭”（Curtis communalis）的记载，这是城市自治所特有的征兆，在这同一时期其他许多地方一定还存在城市自治。 ⑦ 到1107年才有资料提到米兰的执政官，但是肯定他们早就已经有了。执政官一出现就明显地表现出公社长官的特点。他们从社会各阶级中，即从资本家（capitanei）、武士（valvassores）和公民（cives）中选聘，他们代表城市公社（communio civitatis）。这种地方长官职位的最大特点是其任期的年度性，因此显然不同于封建制度所独有的终身官职。职位的年度性是由职位的选举性产生的。城市居民掌握着权力，他们将权力委托给他们自己任命的代表。这样既显示出选举的原则，也显示出监督的原则。城市公社从其初创之时就建立了为它自己行使职权所必需的工具，并且毫不犹豫地踏上了它从此以后一直沿着走下去的道路。
执政府不久从意大利传播到普罗旺斯各城市，这是它完全适合市民阶级切身需要的明证。马赛在12世纪初，最迟在1128年，有了执政官 ⑧ ，以后在阿尔和尼姆发现了执政官，随着商业以及连带而来的政治变革在法兰西南部逐步蔓延，执政官也就渐渐遍及该地区。
几乎与意大利同时，在佛兰德尔地区和法兰西北部建立起城市制度。这是不足为奇的，因为这一带像伦巴第一样是强有力的商业策源地。幸好这里的资料比较丰富和详细。这使得我们可以相当清楚地弄明白事情的来龙去脉。并非只有主教管辖的城镇引人注意。除此以外，其他活动中心也很出名。但是我们首先应该弄清楚它的性质的那些“公社”是在主教管辖的城镇的墙垣之内建立的。最早的恰好也是最知名的是康布雷的公社。
11世纪时该城大大地繁荣昌盛起来。在原来城镇的墙脚之下居民聚集形成一个商业郊区，1070年四面筑起了围墙。郊区的居民难以忍受主教及其城堡主的权势。当1077年主教热拉尔二世必须离职去德意志接受皇帝的锡封时，居民秘密准备叛乱。他刚刚动身，人民群众在该城最富有的商人们的领导之下起来暴动，占领城门，宣布成立“公社”（Communio）。因为一个名叫拉弥尔杜斯的改革派神甫当众揭发该主教是西蒙式人物，并且在人们的内心深处激发起这时正在鼓动伦巴第的帕塔兰起来造反的神秘主义思想，所以特别是穷人、工匠、织工更加积极地投入斗争。如同在意大利一样，宗教热忱给政治要求灌注了力量，公社在全城欣喜若狂的气氛中宣誓成立。 ⑨
这个康布雷公社是阿尔卑斯山以北已知的公社中最老的一个。它看来既是一个战斗组织，也是一个维护社会治安的工具。主教定必卷土重来，务须做好抵抗的准备，因此迫切需要采取一致行动。举城宣誓休戚与共，这种在战斗前夕由市民们宣誓成立的联合组织正是第一个城市公社的基本特征。
然而公社的成功只是昙花一现。主教闻讯以后急忙赶回，并且终于暂时恢复了他的权势。但是康布雷人的创举立即引起人们效法。以后几年中在法兰西北部大多数城市建立了公社组织：1080年左右在圣康坦，1099年左右在博韦，1108至1109年在努瓦荣，1115年在拉昂。在初期，市民阶级和主教经常处于敌对状态，可以说处于临战状态。在双方都深信自己有充分理由的敌手之间只有武力才能解决问题。夏尔特尔的伊韦劝告主教们不要让步，并且认为他们在暴力威胁下对市民所许的诺言是无效的。 ⑩ 诺让的吉贝尔也以轻蔑和仇恨的态度谈到农奴为摆脱领主的权势和剥夺领主最合法的权利而成立的“瘟疫性的公社”。 ⑪
然而，尽管如此公社还是取胜了。公社不仅由于人员众多而有力量，并且王室对公社的事业感到兴趣（在法兰西，自路易六世统治时起，王室开始重新得势）。正如教皇们在同德意志皇帝们的斗争中依靠过伦巴第的帕塔兰一样，12世纪卡佩王朝的君主们支持市民阶级的努力。
或许这不能说君主们有一项原则性的政策。乍看起来他们的行为似乎充满了矛盾。他们的总的倾向是支持城市，这一点仍然是毋庸置疑的。由于考虑到本身显而易见的利益，王室不得不非常急切地支持高度发展的封建制度的敌手，所以每当能够支持市民阶级而又不受到牵累时，王室就予以支持，因为市民阶级起来造他们的领主的反，实际上是为王室的特权而战斗。把国王当做他们的争端的仲裁者，对于斗争双方来说就是承认君权。因而市民进入政治舞台的结果削弱了封建国家的契约原则而有利于君主国家的专制原则。王室不可能不懂得这一点并抓住一切机会向公社表示好意。公社实际上是在为王室而奋斗，虽然它并未有意这样做。
尽管有人把通过暴动而建立城市制度的法兰西北部主教管辖城市特别名之为“公社”，但是应该注意不要夸大它们的重要性和独创性。没有理由说在公社城市和其他城市之间存在基本的差别。它们仅在次要的特征方面彼此有所不同。归根结蒂它们的性质是一样的，其实都是公社。事实上在所有的城市中市民都组成一个社团——全城公会（universitas）、共同体（communitas）、公社，其全体成员相互依赖，构成一个整体中不可分离的各个部分。所有中世纪的城市，无论解放如何得来，都不是由一群乌合之众所组成。中世纪的城市本身是一个个体，但是一个集体的个体，即一个法人。严格意义上的公社可能要求得到的全部东西是：独具特色的组织制度，主教的权利同市民的权利明确分开，以及通过强有力的合作组织专心致志于保卫市民的地位。但是所有这一切是由这些公社诞生时所处的环境所产生的。虽然这些公社保留着暴动组织的痕迹，但是不能够为此在所有城市之中给予这些公社一种特殊地位。甚至可以看到，与一些仅仅通过和平演变而出现公社的地方相比较，某些通过暴力产生的公社所享受的特权的广泛程度还小一些，审判权和自治权还不如那些地方完全。有时候有人将“集体领地”这个名字专门用于通过暴力产生的公社，这显然是错误的。下文将谈到所有充分发展的城市都是这样的领地。
因此，暴力在建立城市制度方面远非必不可少的。在大多数从属于世俗王侯的城市中，城市制度的成长一般来说无需借助于暴力。不应该将这种情况归因于世俗王侯对政治自由有什么个人的好意。但是促使主教反对市民的动机对于大封建主来说并不存在。他们对于商业没有任何敌意；反之，商业加速了他们地区内的商品流通，从而增加了商品通行税卡的收入和铸币厂的工作（铸币厂必须满足日益增长的对于货币的需要），所以他们逐渐受到商业的好处。因为他们没有首府，经常在其领地内巡回，只是偶尔住在他们的城市，所以他们没有理由与市民们争城市的管理权。巴黎是12世纪末期以前惟一可以看作是一个真正的首都的城市，巴黎未能获得自治城市组织，这一点是很能够说明这个问题的。促使法兰西国王保持对其常驻地的控制的关切之心，公爵和伯爵们是完全没有的，因为国王深居简出，而他们则漂泊不定。最后，他们不可能以不愉快的心情看见市民阶级向城堡主夺权，因为城堡主已经成为世袭的，他们的力量使王侯们感到不安。总之，他们有与法兰西国王同样的动机对城市表示好感，因为城市削弱了他们的封臣的地位。然而我们并未见到他们有意地给予城市以援助。一般来说他们只限于听之任之，他们的态度几乎总是善意的中立。
没有任何地区比佛兰德尔更为适合于研究纯粹世俗环境的城市起源问题。在这个从北海沿岸和西兰群岛绵延到诺曼底边界的大伯爵领地中，主教管辖的城镇不比其他的城市发展得快。泰鲁阿纳（其主教管区包括伊塞河流域）就始终是一个半农村的小镇。虽然阿拉斯和图尔内（其宗教审判权扩及所在地区的其余地方）变成了大城市，然而却是10世纪时形成活跃的商人聚居地的根特、布鲁日、伊普雷、圣奥梅尔、里尔和杜埃使我们有可能特别清楚地观察城市制度的诞生。这些城市之所以更为适合于研究这个问题，那是因为这些城市都是用同样的方式组织起来，属于同样的类型，每个城市给我们提供一部分情况，我们就可以准确无误地将其组合成一整幅图画。 ⑫
所有这些城市首先表现出来的一个特点是：它们都是环绕一个可以说是它们的核心的中心城堡形成起来的。在这个城堡的脚下居民聚集形成一个港口即新堡，那里住满了商人，自由的或农奴出身的工匠加入进去，从11世纪起呢绒工业集中到了那里。城堡主对城堡和港口行使权力。移民所占用的土地有相当多的地段属于修道院，其余的属于佛兰德尔伯爵或领主们。一个执行吏法庭设于城堡之内，由城堡主主持。然而这个法庭的权能一点也不适合于城市。它的审判权扩及以城堡为中心的整个城堡地区。组成这个法庭的执行吏们居住在这个城堡地区，仅在庭审的日子来到城堡。很多案件属于教会审判权的范围，那必须去到主教管区的主教法庭。各种各样的义务压在城堡和港口的土地和居民的头上：地租，用以维持担任城堡防卫任务的骑士的给养的贡赋（货币或实物），以及向所有由陆路或水路运来的商品征收的通行税。所有这一切由来已久，形成于领地和封建制度鼎盛时期，而丝毫不适合于商人的新的需要。设在城堡里的机构不是为商人建立的，不仅对他们没有帮助，相反妨碍他们的活动。过去的残余沉重地压在现在的需要之上。显然，由于前面已经阐述而无需再谈的理由，市民阶级感到处处掣肘，要求为他们的自由发展所必需的改革。
这些改革必须由他们主动争取，因为他们既不能指望城堡主也不能指望他们占用其土地的修道院和领主们来实现改革。但是，在像港口那样混杂的居民之中也必须有一批人受到群众的拥戴，有足以领导群众的力量和威信。从11世纪上半叶起，商人们坚定地承担起这项任务。他们不仅是每个城市中最富有、最积极和最渴望变革的成分，而且他们还拥有行会给予的力量。如前所述，商业的需要早就促使他们组成称为基尔特或汉萨的行会——不依附于任何权力的自治团体，在那里只有他们的意志才是法律。自由选举产生的首领，即长老或汉萨伯爵（dekanen, hansgraven），注意维护自愿接受的纪律。同仁们定期聚会，饮酒并商议与他们的利益有关的问题。大家合力建立一个财库满足行会的需要；一个会馆即基尔特大厅（gildhall）作为开会的地方。1050年左右圣奥梅尔的基尔特已经是这样。可以设想，非常可能同一时期在佛兰德尔的所有商人聚居地存在着类似的行会。 ⑬
商业的繁荣与城市的组织是否良好存在着非常直接的关系，所以基尔特的同仁不能不主动地负责供应城市最不可少的必需品。城堡主没有任何理由阻止他们用自己的财力供应明显急需的用品。可以说城堡主让基尔特很快成为非正式的公社管理机关。在圣奥梅尔，基尔特和城堡主维尔弗里·拉贝（1072—1083年）之间达成一项协议，允许基尔特照管市民阶级的事务。就这样，没有任何法律的根据，商人行会主动地从事于新生城市的建立与管理。它的主动性弥补了政府的无能。圣奥梅尔的基尔特将其部分收入用于防御工事的构筑和街道的维修。毋庸置疑，圣奥梅尔的近邻即其他的佛兰德尔城市也是同样的情况。里尔城的司库在整个中世纪都名为“汉萨伯爵”，在没有古代原始资料的情况下，这一点就充分证明在那里商人行会的首领们也从基尔特的财库里拿出钱来造福他们的同乡。在奥德纳尔德，直到14世纪都有一名公社的长官称为“汉萨伯爵”。在图尔内，在13世纪时城市的财政仍由圣克里斯托夫互济会即商人基尔特管理。在布鲁日，由汉萨的兄弟们的捐助维持城市的财库，直到14世纪民主革命时该城汉萨不复存在时为止。显然由此所产生的结果是基尔特成为佛兰德尔地区城市自治的发起者。基尔特自动地担当起其他人所不可能完成的任务。正式来说基尔特无权这样做。基尔特之所以能够这样做仅仅由于它们同仁之间的团结，它们团体所享有的威望，它们团体所拥有的财力，最后还由于它们团体对市民阶级集体需要的了解。可以毫不夸大地说，11世纪时基尔特的首领们事实上在每个城市中执行着公社长官的职责。
或许也正是他们使得佛兰德尔的伯爵关心城市的发展和繁荣。从1043年起，博杜安四世得到圣奥梅尔的修士的重要让步，据此市民建起自己的教堂。从弗里斯兰人罗贝尔统治时期（1071—1093年）起，免除商品通行税、让与土地、限制主教的审判权或减轻兵役义务的特权已经大量地授予正在形成中的各个城市。耶路撒冷的罗贝尔赐予埃尔城以“自由”，并于1111年免除伊普雷市民的裁判决斗。
由此所产生的结果是市民阶级在伯爵领地的居民中逐渐显出是一个与众不同和享有特权的阶级。市民阶级由一个从事商业和工业的普通社会集团变成一个就这样为王侯政权所承认的合法集团。他们有了这种恰当的法律地位，就必然要授予他们一个独立的司法组织。
新的法律必须有新的法庭作为执法机关。旧的地方执行吏法庭设置在城堡内，根据陈旧过时的习惯法审判，这种习惯法的刻板的形式主义不可能适应它原非为之制定的一种社会环境的需要，因此旧的执行吏法庭必须让位于一种新的执行吏法庭：它的成员从市民中选聘，能够行使一种满足他们的要求、符合他们的愿望的司法——总之是他们的司法。我们不可能精确地说出这件重大的事情是什么时候完成的。就我们所占有的材料，在佛兰德尔最早提到城市执行吏法庭，即适合于城市的执行吏法庭，是在1111年，那是阿拉斯的事情。但是可以相信，这种类型的执行吏法庭在同一时期一定早已存在于根特、布鲁日或伊普雷这样一些更为重要的地方。不过不管怎么说，12世纪初在佛兰德尔的所有城市都建立起这种重要的新生组织。1127年好心的查理伯爵遭暗杀以后出现的动乱，使市民阶级得以全部实现他们的政治纲领。伯爵领地的觊觎者诺曼底的威廉和以后阿尔萨斯的蒂埃里为争取市民阶级的支持，接受了市民阶级提出的要求。
1127年授予圣奥梅尔的特许状可以视为佛兰德尔市民阶级的政治纲领的终极。 ⑭ 该特许状承认城市为独特的司法地区，拥有为全体居民所共有的特别法律、特别的执行吏法庭和充分的公社自治。12世纪时另一些特许状承认该伯爵领地的所有主要城市享有类似的特许权。从此以后城市的地位得到书面证书的保证和认可。
然而必须注意不要夸大城市特许状的重要性。无论在佛兰德尔或欧洲任何其他地区，特许状并不包括全部城市法。 ⑮ 它们只限于确定城市法的主要轮廓，提出城市法的某些主要原则，解决某些特别重要的争端。在多数情况下它们是特定环境的产物，只考虑到草拟时正在争论的问题。它们不能看作是例如像近代宪法那样经过有步骤的工作和立法的讨论而产生的。市民阶级之所以在几个世纪中以特别关切的心情守护着这些特许状，藏诸保险柜加上三道锁，而且以一种近乎迷信的尊敬对待它们，那是因为特许状是他们的自由的保护神，如果出现违反的情况，特许状可以为他们的反叛辩护，而不是因为特许状包括了他们的全部法律。可以说特许状只不过是他们的法律的框架。围绕着特许状的条款存在着并且将继续不断地发展起大量的习惯法、惯例和不成文的然而必不可少的特权。
这种情况是千真万确的，所以许多特许状本身就预见到并且预先承认城市法的发展。加尔贝告诉我们，佛兰德尔伯爵于1127年授予布鲁日的市民“ut die in diem consuetudinarias leges suas corrigerent” ⑯ ，即随时补充其城市习惯法之权。因此在城市法中有比特许状所包含的多得多的内容。特许状只确定了城市法的片段，它有许多空白之处；它既不考虑顺序也不考虑体系。我们不可能期望如同十二表法演进成为罗马法那样在特许状中也发现以后法律演进的基本原则。
然而通过考证这些特许状提供的材料，相互进行补充，我们可以粗线条地描绘出12世纪在欧洲西部不同地区发展起来的中世纪城市法的特征。因为我们仅仅想要勾画出大的轮廓，因此无需考虑各国甚至各民族之间的差异。城市法是和其他法律（例如封建制度的法律）具有同样性质的现象。城市法是一切民族所共同的一种社会和经济状况的产物。从各个国家来看自然可以指出很多细节上的差别。某些地方城市法的发展比其他某些地方快得多。但是就其实质而言，各地城市法的发展情况都是一样的，下面将仅仅谈及这些共同的实质。
首先应该考虑的是，当城市法发展到最后阶段时人的身份问题。这种身份是自由的身份。这是市民阶级必要的和普遍的属性。每个城市在这方面都享有“特许权”。农奴身份的一切痕迹在城市的墙垣之内消失。尽管财富的多寡造成人与人之间的差别甚至鲜明的对比，然而在身份方面人人都是平等的。德意志的谚语说：“城市的空气使人自由”（Die Stadtluft macht frei），这条真理适合于所有的地方。从前自由为贵族所垄断；普通的人只在例外的情况下才享有自由。由于城市，自由恢复了它在社会中作为公民的天赋属性的地位。从此以后只要居住在城市的土地上就可以获得自由。每个在城墙内住满一年零一天的农奴，就确定无疑地享有了自由。时效取消了他的领主对他本人和他的财产所拥有的一切权利。出身如何无关紧要。无论婴儿在摇篮之中带着什么烙印，这种烙印在城市的空气中消失。自由在开始时仅为商人在事实上所享有，而现在则成为全体市民依法享有的共同权利。
尽管这里或那里在市民之中可能还有少数的农奴，他们并不是城市公社的成员。他们是修道院或领地的世袭奴仆，这些修道院或领地在城市中保留着少量不受城市法制约的土地，在那里旧的事态还在继续着。而这种例外的情况正好证实了一般的规律。市民和自由民成为同义词。自由在中世纪是与一个城市的公民资格不可分割的属性，正如今天是与一个国家的公民资格不可分割的属性一样。
在城市中土地自由与人身自由同时产生。在商人聚居地中，土地实际上不可能由于那些妨碍土地的自由让与、阻止土地作为信贷工具并获得资本价值的刻板繁缛的法律，而始终固定不变并置于商业之外。因为城市内土地的性质改变了，所以土地自由益发不可避免。土地变成了建筑的地面。地面上迅速盖满了鳞次栉比的房屋，土地的价值随着房屋的增多而逐步提高。因此自然而然地出现这样的情况：久而久之房屋的主人获得了建房所占用土地的所有权，至少是持有权。到处旧的领地的土地变成了自由地产即自由租地。城市的租地就这样成为自由的租地。占用土地的人如果本身未成为土地的所有者的话，他也只有向土地所有者缴纳租金的义务。他可以将土地自由地遗赠、让与、出租以及作为他借人的资金的抵押品。当一个市民用房屋作为抵押向别人借款时，他可以得到所需的流动资金；当别人用房屋作为抵押向他借款时，他可以得到与借出的款项相应的收益：用今天的话说就是贷款取息。因此与旧的封建的即领地的租地相比，城市法中的租地——在德意志称为城区或城堡法租地，在法兰西称为城堡租地——有非常明显的新颖之处。在新的经济条件之下的城市土地终于获得了适合于它的性质的新的法律。旧的土地法庭或许并未一下子消失。土地解放的结果并不是剥夺旧领主的土地。除非有人赎买，否则他们仍然保留所领有的土地。但是他们对于土地还行使着的领主权，不再造成自由租地持有者对他们的人身依附。
城市法不仅取消了个人的奴隶身份和土地的奴役状态，而且取消了阻碍从事工商业的领主权利和税收。商品通行税给货物的流通增加了非常沉重的负担，为市民所深恶痛绝，早就力争摆脱之。加尔贝的日记告诉我们，这就是1127年佛兰德尔市民关心的主要问题。正因为僭越者诺曼底的威廉没有履行答应他们的放弃商品通行税的诺言，他们起来造他的反，并且召来阿尔萨斯的蒂埃里。在12世纪时各地的商品通行税都自愿地或被迫地修改了。有些地方以缴纳年金的办法赎买商品通行税；有些地方改变了征收方式。几乎无论哪种情况，商品通行税都差不多完全置于城市当局的监督权和审判权之下。这时城市的长官们负责商业的管理，代替旧的城堡主和领地官员规定度量衡标准，管理市场并且监督工业。
如果说商品通行税是在移交给城市政权的过程中发生变化的，其他的领主权利则是另外的情况，这些权利与城市生活的自由运转不相容，因而无可挽回地注定要消失。我想在这里谈谈农业时代留在城市外貌上的一些痕迹：付税后方可使用的公共炉灶和磨房，领主强迫居民在那里磨麦子和烤面包；各种各样的垄断权，据此领主享有在某些时间无人竞争地出售他的葡萄园的酒和他的家畜的肉的特权；住宿权，规定当领主在城里逗留时，市民有向他提供食宿的义务；征用权，据此领主可将居民的船只或马匹拨归自己使用；召兵权，规定居民有跟随领主去打仗的义务；各式各样和各种起源的惯例，因为它们从此以后再无用处，所以成为压迫人和使人恼火的，例如禁止在河流上建桥的惯例或者强迫居民提供组成旧堡戍军的骑士们的给养的惯例。所有这些到了12世纪末差不多只留下一点回忆了。领主们在试图抵抗之后终于让步。久而久之他们认识到他们显而易见的利益在于不要为了保留一点微小的收入去阻碍城市的发展，而是要排除城市发展道路上的障碍，促进城市的发展。他们终于理解到这些旧的贡赋与新的事态之间的矛盾，而且终于自己也称这些贡赋为“抢劫”和“勒索”。
如同人的身份、土地制度和税收制度一样，法律的内容本身也在发生变化。错综复杂和形式主义的司法程序，宣誓保证人 ⑰ 、神意裁判、裁判决斗，所有这些常常任凭偶然和欺诈决定案件的判决的原始作证方法，不久就该轮到它们来适应城市环境的新情况了。随着经济生活变得越来越复杂和活跃，根据习惯法采用的官样文章的旧契约逐渐地消失了。裁判决斗在商人和工匠居民中间显然不能长期保留。同时可以看到，在城市长官法庭上，证人作证很早便代替了宣誓保证人作证。古老的偿命金代之以罚款和肉刑的制度。最后，审判时限原来很长，也大大地缩短了。不仅司法程序修改了，法律内容本身同时也在演变。为着讨论婚娶、继承、动产抵押、债务、不动产抵押，特别是讨论商业法的问题，一个全新的立法机关正在城市中形成，而且城市法庭的判例越来越丰富和精确，产生了民事习惯法。
城市法不仅从民事观点来看，而且从刑事观点来看，也同样具有特色。在像城市那样四方杂聚的地方，在那种充满背井离乡的人、流浪汉和冒险者的环境中，为了维持治安，严格的法纪是不可少的。在任何文明社会中盗匪总是被吸引到商业中心，为了慑服盗匪，严格的法纪也是不可少的。情况确实如此，所以早在加洛林时代城镇看来已经享有特别的治安，最富裕的人在城镇的墙垣之内寻求避难所。 ⑱ 我们发现，正是治安这同一个词，在12世纪时用来称谓城市的刑法。
这种城市刑法是一种特别法，比农村的刑法更加严厉和残酷。它大量使用肉刑：绞刑、斩首、宫刑、肢解。它极其严格地应用同等报复法：以眼还眼，以牙还牙。显然企图通过恐怖手段压制不法行为。任何人进入城市的大门，无论是贵族还是自由民即市民，一律要服从于刑法。由于刑法的作用，城市可以说经常处于戒严状态。但是刑法也是城市实现统一的强有力的工具。因为它凌驾于分割这片土地的各种审判权和领主权之上，迫使所有这些审判权和领主权服从于它的无情的法规。它比利益和居住的一致性更有助于使定居在城墙内的所有居民人人平等。市民阶级主要是全体维护治安的人。城市的治安（pax ville）同时也是城市的法律（lex ville）。象征城市的审判权和自治权的标记首先是治安的标记：举例来说，这样的标记有市场上的十字架或台阶、钟楼（Bergfried，它的钟塔竖立在尼德兰和法兰西北部城市之中）以及罗兰 ⑲ 的塑像（这在德意志北部是很多的）。
城市由于它所具有的治安而形成一个独特的司法地区。由于治安，领土权的法理压倒了人的身份的法理。市民们由于平等地服从于同一种刑法，必然迟早分享同一种民法。城市的民事习惯法普施到治安所及之处，城市在其墙垣之内形成一个法律共同体。
另一方面，治安大大有助于使城市成为公社。实际上治安要通过誓约来保证。治安以全城居民的集体宣誓作为前提条件。市民的誓言并不限于简单地承诺服从于城市的权力，还涉及一些严格的义务，并且规定维护和使人不妨碍治安这项严格的责任。每个juratus，即每个宣过誓的市民，必须向要求援助的市民伸出援助之手。于是治安在全体成员之间建立起经久的团结。因此兄弟这个词（市民有时称为兄弟），或友谊这个词（例如用于里尔），成为治安的同义语。既然治安扩及到全城居民，那么他们也就在建立一个公社。许多地方的城市长官的称号本身——在凡尔登称为“治安的护卫者”，在里尔称为“友谊的护卫者”，在瓦朗西安、康布雷和其他很多城市称为“治安的管事”——使我们看到治安与公社之间存在着多么紧密的关系。
城市公社的诞生自然还有其他的原因。其中最重要的原因是市民阶级很早就感到需要有一项税收制度。怎样得到为修筑最必需的公共工程（首先是修筑城墙）所需的款项呢？需要修建防护壁垒在各地都是城市财政的出发点。在列日地区的城市，直到旧制度结束之时，公社的税收有一个独特的名称：“坚固”（firmitas）。在昂热，最古老的城市账目是城市的“修建墙垣，构筑工事，准备防务”。其他地方拨出一部分罚款用于构筑工事。但是税收自然是公共收入的主要部分。为使纳税人服从，必须借助于强制办法。每个人必须根据自己财产的多少分担为全城利益所需的费用。谁拒不承担这些费用，即应驱逐出城。因此城市是一个强制性的联合组织，即一个法人。照博马努瓦尔的话说，城市形成一个“Compaignie, laquelle ne pot partir ne desseurer, ancois convient qu'elle tiègne, voillent les parties ou non qui en le compaignie sont” ⑳ ，即一个不可以解散的团体，无论其成员愿意与否，它必须存在下去。这就是说，城市既是一个司法地区又是一个公社。
城市的性质决定它必然有一些需要，为满足这些需要必须设立一些机构，这里还要研究一下这些机构的问题。
首先，作为一个独立的司法地区，城市必须得拥有自己的审判权。城市法限于城墙之内，与地区的法律即城外的法律迥然不同，所以必须有一个专门的法庭负责城市法的执掌，公社的特权地位也必须赖以得到保障。几乎在任何城市特许状中都不会没有这样一项条款：市民阶级只能受他们自己的地方长官审判。因此地方长官必须从市民阶级中选任。他们必须是公社的成员，这是必不可少的一条。公社在相当大的程度上参与对他们的任命。在这里，公社有权向领主指派地方长官；在那里，实行一种比较自由的选举制度；在另外的地方，又使用一些复杂的手续：分级选举、抽签等等，目的显然在于排除阴谋诡计和行贿贪污。法庭的庭长（总管、长吏等），通常是领主的一名官员。可是有时由城市确定人选问题。无论如何，该庭长必须在其宣誓中向城市保证尊重和保卫城市的特权。
从12世纪初起，有的甚至在11世纪末，好几个城市似乎已拥有自己的特别法庭。在意大利，在法兰西南部，在德意志的几个地方，法庭成员被称为执政官；在尼德兰和法兰西北部被称为执行吏；在其他地方还称为管事。他们行使的审判权相当明显地因地而异。他们并非在各地都无限制地拥有审判权。有时领主将某些特别案件留归自己审理。但是这些地区性的差别无关紧要。基本的东西是：每一座城市由于被承认为一个司法地区，所以拥有自己特有的法官。法官的权限由城市法规定，并且限于城市法行使的地区之内。有时可以看到城市中并非只有一个单一的地方长官的机构，而是有几个这样的机构，各有其专门的职司。在许多城市，特别是在那些经过暴动建立起城市制度的主教管辖城市，可以看到，除了在相当大的程度上受领主影响的执行吏以外，还有一个由管事们组成的机构，审理有关治安方面的案件，特别是有权审理属于公社法令范围的案件。但是不可能在这里深入探讨细节问题：已经指出的一般的演进情况也就够了，不必去管无数的具体形态。
作为一个公社，城市由一个市政会（consilium, curia等等）管理。市政会常常与法庭相叠合，同样一些人既是市民阶级的法官又是他们的行政官。市政会也常常独立存在。市政会成员所掌握的权力受之于公社。他们是公社的代表，但是公社并非大权旁落于他们之手。他们的任期很短，不可能篡夺委托给他们的权力。直到相当晚的时候，当城市组织发展了，管理工作复杂了，他们才形成一个名副其实的最高权力机构，人民对之只有微弱的影响。开始时则完全是另外一回事。负责照管公共福利事业的早期的管事们，仅仅是非常近似今天美国新英格兰地区市镇行政管理委员会成员的受委托人，只不过是集体意志的执行者。下述事实可以证明这一点：起初，他们缺少每个行政司法机构的一个基本特点，即一个权力的核心，亦即一个主席。公社的市长实际上是相当晚近的产物。在13世纪以前几乎不存在这种官职。它是属于这样一个时代的东西：在这个时代，城市制度的精神趋于改变，人们感到需要权力更加集中和更加独立。
市政会进行各个方面的日常行政管理工作。它负责财政、商业和工业的管理，决定和监督公共工程，组织城市的供应，管理公社军队的装备和风纪，建立儿童的学校，提供老贫救济院的经费。它颁布的法令成为名副其实的城市立法。我们只有很少13世纪以前阿尔卑斯山以北的城市法令。但是只要仔细研究这些法令，就可以深信这些法令不断发展和明确了一种较古老的制度。
或许市民阶级的革新精神和实际见识在行政管理方面比在任何其他方面都更加高度地显示出来。他们在这方面所做的工作似乎更加值得称赞，因为这是首创的东西。在以前的事态中没有东西可以作为模式，因为必须准备应付的一切需要都是新的需要。譬如试将封建时代的财政制度与城市公社建立的财政制度进行比较。在封建时代的财政制度中，税收只是一种贡赋，即不考虑纳税人的财力，只是压在人民身上的一种既定不变的义务，税收和征税的王侯或领主的领地收入混合在一起，而一点也不直接拨用于公共福利。反之，城市公社的财政制度既不承认例外也不承认特权。全体市民平等地享受公社的好处，也平等地有义务分担公社的费用。每人的分担额与其财产成正比。起初普遍地按收入计算。许多城市一直到中世纪末始终坚持这种做法。另外一些城市代之以消费税，即对消费品特别是食物所征收的间接税，因而富人和穷人根据各自的开支缴税。但是这种城市的消费税与古老的商品通行税丝毫没有联系。前者灵活而后者刻板；前者根据情况或公众的需要来改变，而后者一成不变。此外，无论采取什么形式，税收全部用于公社的需要。从12世纪末起建立了财政检查，从这个时期起可以看到有关城市会计的最早记载。
城市的供应和工商业规章的制订更为清楚地证明市民阶级在解决他们的生存条件向他们提出的社会和经济问题方面的才能。他们必须维持众多人口的生计，不得不从外面得到粮食；必须保护工匠免受外地的竞争；必须组织工匠的原料的供应并且保证他们的产品的输出。他们之所以能够达到这一步，是因为制订了非常完美地适合于所要达到目标的规章，简直可以认为是同类规章中的杰作。城市经济配得上与其同时代的哥特式建筑。城市经济从头到尾地创造了——也就是说前所未有地创造了——一套比历史上任何时代（包括我们的时代）更为完善的社会立法。城市立法通过取消买主和卖主之间的中间人，保证市民享受生活费用低的好处；毫不宽容地诉究欺诈行为；保护工人免受竞争和剥削；规定工人的劳动和工资；注意他们的卫生保健；规定学徒期；制止妇女和儿童参加劳动；同时成功地保持了城市向附近农村提供产品的垄断权；还成功地为城市的商业在远方找到出路。 ㉑
如果市民阶级的市民观念与摆在他们面前的任务不相称的话，上述所有一切都是不可能做到的。市民阶级对公共事务所表现出来的献身精神，确实必须追溯到古典时代方可找到同样的例子。12世纪一份佛兰德尔的特许状称：Unus subveniet alleri tamquam fratrisuo（像兄弟一样相互帮助吧）！ ㉒ 这句话说的确实是真实情况。从12世纪起，商人将其利润的很大一部分用来为同乡造福——建造医院，赎买通行税。利欲与地区观念在他们身上结合起来。每个人以他的城市为骄傲，并且自觉地献身于城市的繁荣。这是因为事实上每个人的生活紧密地依赖于城市公社的集体生活。中世纪的公社实际上具有今天的国家所具有的属性。公社保证每个成员的生命和财产的安全。在城市之外，他们则处于一个敌对的世界之中，危机四伏，听天由命。只有在城市之中他们才受到保护，因而他们对于城市有一种近乎热爱的感激之情。他们准备献身于城市的防务，同样他们总是准备将城市装点得比邻近的城市更加美丽。如果没有市民们的欣然捐献，13世纪时修建起来的那些令人赞叹的大教堂则是不可想像的。它们不仅是上帝的神殿，它们还为城市争光，是城市的最美丽的装饰品。它们的巍峨的塔楼使城市名扬远方。大教堂之于中世纪的城市，正如庙宇之于古典时代的城市一样。
城市的排他性符合于地区观念的热情。由于每个城市当其发展到最后阶段都构成一个共和国，或者不如说构成一个集体领地，所以它把其他城市视为对手或敌人。它不可能超越于本身利益范围之上。它只顾自己，对邻近城市的感情非常近似我们时代的民族主义，不过范围更加狭窄。使城市生气勃勃的市民观念是非常利己的。城市小心翼翼地将自己在城墙之内享有的自由给自己保留着。周围的农民对它来说似乎丝毫不是同乡。它只想到剥削他们以图利。它竭尽全力地防止农民从事由它所垄断的工业生产；它把供应的义务强加于农民；如果有力量，它就使农民屈服于一个专制的保护国。而且凡是能够这样做的地方，都这样做了，例如在托斯卡纳，佛罗伦萨将附近农村置于其奴役之下。
然而，我们在这里谈的是13世纪初期以后才充分地展现出来的事情。我们只要简略地指出了一种趋势也就够了，这种趋势在城市起源时期只不过刚刚显露出来。我们的意图不过是在描述了中世纪城市的形成之后，说明一下中世纪城市的特点。再说一遍，我们只可能勾画出了中世纪城市的主要轮廓，我们所描绘的中世纪城市的容貌好像拍摄重叠的肖像而得出的面孔。这个面孔的轮廓既与所有的肖像有共同之处，又不完全属于任何一个肖像。
如果想要在结束这过长的一章时，用一句话总结全章的要点，或许可以这样说：中世纪的城市从12世纪起是一个公社，受到筑有防御工事的城墙的保护，靠工商业维持生存，享有特别的法律、行政和司法，这使它成为一个享有特权的集体法人。
注释
① H. 皮雷纳：《中世纪城市制度的起源》（《历史杂志》，第57卷，第25—34页）。
② H. 皮雷纳：《中世纪城市制度的起源》（《历史杂志》，第57卷，第25—34页）。
③ G. 居尔特：《列日的诺热和十世纪的文明》（布鲁塞尔，1905年）。
④ H. 皮雷纳：《尼德兰的古代民主政治》，第35页；F. 科伊特根：《公会和行会》（耶拿，1903年），第75页。人们发现英格兰的教士同德意志和法兰西的教士一样敌视市民阶级（K. 黑格尔：《日耳曼各民族的城市和基尔特》，第1卷，第73页，莱比锡，1891年）。
⑤ 豪克：《德国教会史》，第3卷，第692页。
⑥ K. 黑格尔：《意大利的城市制度史》，第2卷，第137页（莱比锡，1847年）。关于公社时期以前执政府的起源问题，见E. 迈尔：《意大利政治制度史》，第2卷，第532页（莱比锡，1909年）。这个名称似乎从罗马尼阿地区的罗马-拜占庭的市政府衍生而来。
⑦ 达维德佐恩：《佛罗伦萨史》，第1卷，第345—350页（柏林，1896—1908年）。
⑧ F. 基内：《普罗旺斯政治制度史》，第164页。
⑨ 赖内克：《康布雷市史》（马尔堡，1896年）。
⑩ H. 拉邦德：《博韦及其公社制度史》，第55页。
⑪ 诺让的吉贝尔：《生活杂记》，G. 布尔甘校注，第156页（巴黎，1907年）。
⑫ H. 皮雷纳：《十二世纪以前佛兰德尔的城市》〔《东部和北部年刊》，第1卷（1905年），第9页〕；《尼德兰的古代民主政治》，第82页；《比利时史》，第1卷（第4版），第171页。
⑬ G. 埃斯皮纳斯和H. 皮雷纳：《圣奥梅尔商人基尔特的惯例》（《中世纪》，1901年，第196页）；H. 皮雷纳：《伦敦的佛兰德尔的汉萨》（《比利时皇家学院通报·文科类》，1899年，第65页）。——关于英格兰的基尔特的作用，请对照Ch. 格罗斯的基本著作：《商人基尔特》（牛津，1890年）。还见K. 黑格尔：《日耳曼各民族的城市和基尔特》（莱比锡，1891年）；H. 范·代·兰当：《中世纪尼德兰的商人基尔特》（根特，1890年）；C. 克恩：《汉萨伯爵》（柏林，1893年）。
⑭ A. 吉里：《圣奥梅尔市史》，第371页。
⑮ N. P. 奥托卡尔：《法国城市史试编》。
⑯ 布鲁日的加尔贝：《佛兰德尔伯爵，好心的查理遇害始末》，H. 皮雷纳校注，第87页。
⑰ 宣誓保证人，指宣誓保证被告无罪者。——译者
⑱ 《法兰克王国敕令汇编》，波雷提乌斯校注，第2卷，第405页。
⑲ 罗兰（Roland），中世纪传说中的英雄。著名史诗“罗兰之歌”的主人公。——译者
⑳ 博马努瓦尔：《博韦的惯例》，第646节，萨尔蒙校注，第1卷，第322页（巴黎，1899年）。
㉑ 为着对这方面的城市规章的丰富程度有一个概念，应查阅G. 埃斯皮纳斯的不朽著作：《中世纪杜埃的城市生活》（巴黎，1913年，第4卷）。
㉒ 1188年埃尔市的特许状（瓦恩柯尼希：《佛兰德尔的城市和法律史》（第3卷，附录，第22页，图比贡，1842年）。