中世纪的最后两个世纪，是西欧和中欧农村处于灾难和荒芜的时代，人们把这说成是13世纪繁荣的代价。前一世纪的巨大政治创建——在新德意志不太大的“版图”内建立了卡佩王朝和金雀花王朝——由于它们势均力敌而导致了各种各样的战争事件，似乎一时不能完成保持治安和秩序的任务，而这本来是它们存在的理由。特别是，人群的紧缩，一系列的开荒和人口的增长，给瘟疫的盛行造成了非常有利的土壤。经历二次玫瑰战争的英吉利和几次大土地暴动的荒芜的德意志，乡村变成；不毛之地并再也没有重新出现，与法兰西形成了显明的对照，那时，法兰西正经历着一个更大的灾难，真正到了被榨干刮净的地步，百年战争的法兰西，遭到结队士兵的抢劫，忍受着扎克雷农民起义以及比起义本身更可怕的对起义的镇压所造成的荒芜，最后还要受到“人口大量死亡”的打击，而一直影响到力量的恢复。
瓦卢瓦王朝的胜利曾带来了相对的和平，但在查理七世和路易十一时期仍有继续不断的动乱，王国的大部分地区成为一片血海，当时的资料——大量简陋的但确实的证物、调查材料、教区访问记录、财产清册、自由证书或转让证书，编年史还不多——纷纷描述了农村的可怖景况，在那里“不闻鸡鸣狗吠”。多少法国人在那时都可能像卡奥尔地方的一位教士那样说：“在他的教区里，他一生中所见到的就是战争！”只要稍有守夜人的警报，人们就习惯地跑到河中的岛屿上去寻求避难之地，或是在森林中用树枝搭造窝棚，他们被迫长时期地集居在城市的城墙后，但在那里鼠疫不止一次地袭击这些赤贫的并且拥挤不堪的人，许多农民逐渐地背井离乡流落他方，卡奥尔地方的农民就大批地迁移到加龙河谷，甚至远至孔塔。各地都有一些村庄在几代人的时间中整个地被遗弃。继续有人的地方极为少见，而且也仅仅是很少一点人。在普雷阿尔卑斯、佩里戈尔和塞诺内，森林吞占了农田和葡萄园。计不胜数的教区一眼望去只是“牵牛花、荆棘和其他杂物”。原来的边界已分辨不清，到近15世纪末时，沃德塞尔奈修道院修士们的土地才重新开始移民，“那里没有任何男人和女人能说那儿有着他们的遗产”。
这种破坏在一些地方过了几个世纪后才恢复过来，而另一些地方则再也没有消除。在皮赛，这时期形成的荒地直到19世纪才再次耕种。当时，由于田地得到了复耕，但被破坏的村庄则常常还未能重建起来，因此居住非常集中。勃艮第地区贝塞的田地曾不得不分给毗邻的两个集居点的善良居民，居民点在地图上被永远抹去，那时在蒙贝利亚尔伯爵领地中12个被摧毁的村庄中，有10个村庄再也没有重现。然而，几乎到处都在重建，虽然非常缓慢。1483年在巴黎南部的雷纳木兰，有二位农民自称是第一批——第一个已有十二三年，另一位也有了八九年——“开垦”土地的人。有时原来的居民一个跟着一个地返回故乡，而他们旧日邻居的住宅仍然是一片荆棘。在其他地方，有意于重新开发土地的领主们则招引外来的劳力：例如在普罗旺斯地区有意大利人，北部地区和勃艮第地区有萨瓦人和法兰西人，在瓦朗蒂努瓦地区和孔塔韦纳森甚至还有德意志人，在桑斯地区有布列塔尼人、利穆赞人和图赖讷人。或者是，一些流浪汉就此而定居下来，如1457年，三个诺曼底的贫汉就构成了巴黎附近马尼小村庄的全部人口。在加蒂奈沼泽地的拉沙佩勒—拉雷讷，1480年的居民中有二人来自博若莱，另一人来自安茹，第四个人来自图赖讷。在离此不远的沃杜埃，最初的开垦者中有一人是诺曼底人。在同一个小小行政区中的弗洛蒙，情况也是一样。人口繁殖的中断是那么长久，移民的优势是那么强，以至于产生了好像是农业记忆上的一大裂口：在加蒂奈的勒克罗兹，从14世纪到15世纪，各处的地名几乎都改变了。在如此的人群混杂面前，如何毫无保留地相信农村人口会与城市的杂混相反，会完全保持种族的纯一？重新占据土地的事业一直不断继续到16世纪的头二三十年，那种毅力和生动的情景仍然引起现代人们记忆犹新的印象。 [12]
农民经受了难忍的痛苦，但总的来说，这种重建的活动对他们却还是有利的。为了确保人口滋生以获得佃租收入来源，领主们往往同意给予相当可观的好处，有些好处是能马上得到的，如暂时免除负担、借给工具或种子，另一些好处则是较长期性的，如各种免税、很低的货币地租率。1395年，圣日耳曼德普莱的修士曾徒劳地试图首先重建他们各自在瓦朗通的葡萄园，他们提供一阿尔邦 [13] 仅8苏 [14] 租金的土地，从1456年开始又作了新的尝试。尽管这期间货币已大大丧失其金属含值，这一次必须稳定地维持比4苏更低的租金，这样的代价明显地取得了成功。 [15] 领主们可以合法地随意占有那些长期没有被耕种的土地，他们常常采取使人承认这种权利的预防措施，不过他们这么做是为了能将这些荒地分配给新的佃户，而不等待原来耕种者的可能归来，他们并不打算给自己专门增加一份地。在这时期，也看不到他们有任何努力去广泛使用直接开发或以临时租种去代替永久租地。领主们按照以前的日常规则，往往以周围的许多小块耕地围绕中等规模的公共地产，通过这样的方式建立起新的领主庄园。诚然，农民的生活在危机过后仍然非常艰苦。英国人福蒂斯丘在路易十一时期曾对比他自己的国家和我国农村群众的状况，他在法国这块记事牌上抹上了更为暗淡的色彩。这有许多原因。他强调了压在我国农民身上越来越沉重的负担，如皇家的赋税。他尽管是一个细心的法学家，但还是忘记了主要的一点，即除了受税捐的重庄、恶食破衫，以及对起居舒适与否满不在乎外，我国的乡民至少没有中断持有自己作为“产业”的土地。
大量的农民何以能够幸运地摆脱了几乎是致命的灾难呢？无疑，他们终究是从留下苦难痕迹的耕地中获益，而且也从死神那里获益，因为死亡使他们的行列变得稀疏。劳动力因缺少而变得昂贵起来，在农村也如同在城市一样，工资经常不断地上涨，尽管有皇帝敕令和地方政府命令，阻止工资上涨的企图只是徒劳，这些法令与我们留下了这方面的证据。查理五世时期，我们可以看到由于日工资的涨价，许多短工得以获得土地。 [16] 假如领主对“使用雇工”经营一个大农庄有兴趣，那要花费很大的代价。这一原因使得领主宁可把土地分配出去，但是由于土地重新变得数量众多，而人力却又缺少，为了招引佃农，就不能对这些佃农提出过多的要求，特别是要保证他们对土地具有继承权，他们习惯于有这种权利，没有阻力他们不会放弃这种权利。
然而，这些合乎逻辑的考虑并不说明一切。在17世纪，重新燃起的战火导致某些省如勃艮第、洛林完全同样的毁坏，土地荆棘丛生，田界丧失殆尽不再能够辨认，村庄变得空无人烟，在这些村庄的废墟中，不幸的人们回复到最原始的生活方式，依靠渔猎为生，恢复非常缓慢，部分是依赖外来人才重建起来。这一次，领主们懂得了如何使重建工作朝着有利于自己的方向进行。因为那时已经面目一新和富有的领主阶级意识到了自己的力量，并创造了比过去大为完善了的经营方法。相反，在中世纪末，在小农庄经营者之上的只是一个微弱的阶级，他们的财产被大大削弱了，他们的精神状态使自己只具有适应没有先例的情况的一般能力。
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他们的财产，首先在乡村的不幸中受到打击。无疑，对世俗贵族阶级，战争却起码使他们受益。骑士阶级则既不怕惩罚，也不怕抢掠，在1382年，查理六世曾在默伦集合一支军队，打算用来惩罚不顺从的巴黎，我们可以看到集合在国王旌麾下的贵族纷纷带着自己的四轮马车，他们想用它去装运征服这个大城市后的战利品 [17] 。无论是这种谁也说不准的，并且要遭受许多残酷报复的收获，还是那种由宫廷支付抚恤金，大大小小的贵族为使其收支平衡已越来越惯于索求钱财，宫廷的年金，已不如那么多地租、人头税或什一税的收入来得正常和可靠，可惜时代的苦难已将它减至到消失了？大部分贵族没有存钱，也不可自我强制储蓄，许多家史悠久的领主到百年战争快结束时，已经是只能靠临时弄钱生活。至于宗教团体，它们已经到了只能勉强养活少数教士的地步。
再有，原有的税是不是意外地继续在交纳？或是又重新恢复了征收？假如它们是以现金征收——除什一税以外，从13世纪以来经常就是这样——但它们的现实价值已远远不及以前。从15世纪末起，价值下降很大，在下一世纪中，价值更以骇人的速度下降了。货币价值的暴跌是使领主阶级一时变穷的主要原因。这一情况应分为性质上和时间上都很不相同的两个阶段，但其后果则交织在一起：首先是记账货币贬值，然后是货币金属降低了价值。 [18]
继承下来的复杂的货币传统，被加洛林王朝时代的人系统化，旧法兰西以利佛尔、苏和德尼埃等货币单位来计算。这三种货币单位间的比值是不变的：1利佛尔等于20苏，1苏等于12德尼埃。但是在长时期中，就其金属方面来说，这些货币没有一种是稳值的。在几个世纪里，在法国铸造的只有德尼埃。 [19] 它们的名义价值总是一样的，而它们的贵金属含量则相反，在各个地方各个时期变动极为频繁。就总的说，德巴埃的贵金属含量是大大降低了。在圣路易时期，一个德尼埃已成为微不足道的东西——特别是在一个货币流通比过去频繁得多的社会里——它已几乎只能当作铜币使用，并且实际上在以后也只限于起这种作用。君主制度几乎一直控制着货币的铸造，这时开始铸造具有更高贵金属含量的重币，其基本价值也更高；一些用银铸造，另一些硬币则用黄金铸造。但是这一不可避免的改革最终仅仅是增加了支付手段的不稳定性，因为在这些货币中，按照过去的习惯，一律都缺少任何表明其市价的标记，它们的名称本身，如格罗、埃居、阿奈尔、法郎、路易等只是表明一种货币的种类，而不表明其价值。另方面，利佛尔同其辅币之间是抽象的量度，由唯一的国家铸造者规定比例关系，例如一个一定种类的硬币被看作代表多少利佛尔、苏和德尼埃，这种比价关系完全是随意定的，可以变动，实际上也在变动。一会儿，这些货币变“弱”了，也就是说，同量的金属从此后作为记账单位代表着更大的数目（因此，记账单位只具有更“低”的价值），一会儿，由于一个相反的记账方法，货币又变“强”了。在1337年1月1日正好值一个利佛尔的同等重量的黄金，到10月31日后却记为1利佛尔3苏 德尼埃；利佛尔贬值了。1346年4月27日，这时利佛尔的价值大大提高后，同量的货币金属这时就只相当于16苏8德尼埃。有许多原因使得统治当局采取这样的措施，但对我们来说往往难以区别出其中是哪些原因。这些措施导致铸造新的货币，对统治者来说，它们成为可观的利润的来源。这些措施正好改变了国家债务和债权的平衡，也使得两种贵金属的实际价格及其法定比价重新得到调整，这是复本位制经常要解决的问题。当由于磨损或者被非常狡诈的投机商的凿削，而使得流通中的硬币的净金属含量低于从铸造厂出厂时的含量时，这种“弱化”导致金属的官价重新回升到它的实际价格。最后，在金融技术还完全处在原始状态的时代，不懂得运用银行券和以浮动利率运用贴现的奥妙时，“转移”是国家唯一的或几乎是唯一的手段，它使国家得以在流通中活动。在很长时期中，货币波动的曲线丝毫没有平稳。结果，货币变“弱”成为主要的趋势，而且是大大的趋弱。下列数字明显地表明了这种变弱已经达到了什么样的程度：“骑士比武图案”的利佛尔，这是一种基本记账单位货币，在1258年它代表相当于我国货币112.22法郎的黄金价值，到1360年时仅值64.10法郎，1465年时值40.68法郎，1561年时值21.64法郎，1666年时值9.39法郎，1774年时值5.16法郎，到1793年废除旧货币制度前夕，已仅值4.82法郎。撇开这些数字的某些较强点外，从1359年起，利佛尔降低了含金量，只相当于今天的29.71法郎，在1720年时，只值2.06法郎。银市的曲线在各方面都相类似。 [20]
所有支付活动特别是领主的租税，原则上仍用记账货币来表示——但保留某些既成的商业合同的特别条款——佃农用不到携带那样重量的黄金或白银，而只需支付相等值的利佛尔、苏或德尼埃。租金的数量，虽然丝毫不表明固定的现实，但其本身却几乎普遍地得到遵守不予改变。因为它是由习惯，有时则由口头规定，但经常是，并愈来愈经常是通过书面文字形成法典化，在任何情况下都不得违反，出于需要，法庭可以出面使其得到遵守。在中世纪的通行语言中，租金不就是称为“习惯”吗？那应该支付租金的人不就是被叫做“习惯者”吗？由此，一个在1258年收租为1利佛尔的领主，他的继承者在1465年继续收取同一数目；但是在1258年，老领主按黄金价值征收大约为112法郎的租税，而到1465年，他的继承者只能征收相当40法郎的黄金价值。同样，在今天，1913年签订的一项契约债务继续以“法郎”清算，对债权人就要损失或将近损失4/5。这样，同法律形态相结合表现为习惯，同经济形态相结合则表现为货币单位的贬值，农民渐渐感到自己的负担减轻，要是他们出卖自己的劳力或出售其产品，他们的收益不再服从于任何习惯的约束，从而能够保持在新的基准水平之上，而领主们则慢慢地变得贫乏。
演变是缓慢的，在开初还意识不到。13世纪末和14世纪初最好地表现了这一点。如同从铸市使用扩大以来人们所自觉地做的那样，许多领主的管家继续推行以支付银子来代替实物租税，这样，最活跃的交换手段代替了一贯的以需要的食物的实物交换。我们现在有充分的理由知道当价值本位在名义上仍然没有变化时，人们长期闭眼看不见它真正的贬值，似乎名词胜过了现实，但人们迟早总会醒悟。人们可以大致正确地确定，15世纪初是舆论意识到地租普遍降低了价值的时期。国王或王族的敕谕（在布列塔尼、勃艮第）对这种现象作了很清楚的描述。 [21] 作家们把这种意识扩散到了民众之中。没有人比阿兰·夏蒂埃更有力地表现了这点，让我们听听他在1422年写的一本书中通过一个“骑士”的口发出的抱怨：“普通老百姓得到了更多的好处，他们的钱袋就像一个蓄水池，将这个王国中所有富人的河水和溪流装了又装……因为货币的贬值缩减了他们该支付的赋税和佃租的总数量，他们自己定的出卖食品和劳力的价格却昂贵得吓人，这一价格使他们每天都能获得并积攒财富。” [22] 一种经济运动开始被人感知的日子，是一个值得注意的日子，因为从这时起，冲突便成为可能，但是，发现并实行医治这种隐伏的损失的可能方法却不是历史留给阿兰·夏蒂埃的骑士及其同时代人的任务。在战斗未真正进行之前，对贬值的最初原因还将再加上结果更意外的另一种原因。
了解货币的金属含量是有用的，这比能够估计货币的购买力更令人感兴趣。但很遗憾，在目前的研究状况下，我们对中世纪这方面的情况还只能作一些推测。同时，在一个经济上还很分散的国家，货币的交换价值在各地区必然是极其不同的。此外，在百年战争期间，所有为我们留下的数字材料所示市场上货币交换价值经常突然地和剧烈地摆动，“战争的结果”很容易解释这一点。相反，在近1500年时，价格到处都跌得很低。领主在金银的收入上（主要是银，黄金只用于大宗的支付）少于过去，但少量的贵金属却使领主能够获得他们在不久前所得不到的同等量的财富。补偿虽不足以恢复平衡，但也不可小看。在16世纪期间，事物完全变了样。首先加紧开采中欧矿藏，接着是更大规模地投资于美洲的矿产宝藏，特别是在1545年发现了波托西 [23] 令人神奇的银矿之后，金属货币的数量大大增加，同时，流通速度的迅速加快也大大增加了可应用的金属货币，而这又引起物价的极度上涨。物价上涨的总的趋势在整个欧洲都可以感到，在法国则始于1530年左右。据拉沃计算，在普瓦图1利佛尔的购买力，在路易十一时代约相当于我们现在的货币285法郎，在亨利二世时代，它跌落到135法郎，而在亨利四世时代竟只相当于现在的63法郎。一个半世纪中，由于利佛尔这一虚构货币单位的含金属量的丧失和价格上涨的混合结果，它贬值了3/4以上。货币的动荡，对直接或非直接依靠土地生活的居民中的不同阶级产生着不同的影响。生产者几乎没有受到什么影响，但有两个阶级受到了严重的损害，首先是农村短工由于人口的复苏，劳动力显得不那么缺少了，他们现在感到自己的工资迟迟才能跟上物价的上涨；其次是领主，他们是一群寄生者。迈什河畔沙蒂永地区弗朗什孔泰的领地给领主带来的收入，在1550年为1673法郎，到1600年为2333法郎，增加近150％，这表明，不仅是管家，实际上尤其是领主都尽可能地为此操了心。在这一经济长期落后的地区，领主或是在税收形式下，或是在领地产品的形式下，收入更多的农产品，并将其出售，这种情况是相对有利的。但是，在同一地区，在上述两个时期之中，仅仅小麦的价格就上涨了200％。在这一地区，除某些例外，初看之下这些数字似乎是有利的，但审核一下经济实际状况就显露出实是损失。 [24]
并非所有领主的财产都受到同样的打击。大部分教会机构把什一税积聚在自己手中，这种可观的收益仍然是恒久不变的。在一些远离经济潮流影响的省份，改变原始的实物地租为交纳银币只具有很小的规模，其它地方的领主，特别是小采地占有者在这儿保留了相当大一部分自己的领地。由于奇怪的复旧，贵族在这些地区遭受的损失小于从前的富裕地区，在那些地区一切都建立在货币之上。在别的地方，货币地租的普遍提高，使他们的损失并不那么令人沮丧，享有什一税或实物地租，还得到由国家和法庭担负的额外财源，这一切使得一些家庭不用很艰苦地承受一时的困难，并且随后就解决了这些困难。货币贬值并未敲响旧贵族的丧钟。确实，许多古老的家族是趋向了衰落。某些家族只是靠暂时抛弃自己的社会地位而重操旧业做买卖，才避免了悲惨的结局。此外，更多的人则是经历了一个又一个危机，只是通过牺牲一部分家产才最后逃脱了没落的命运。
因此，那些旧世家的贵族们苦于缺少钱财，他们往往靠借钱度日，有时就典卖或抵押土地，但如何来偿还这些债务呢？他们不得不向其债主或向别的买主出卖一些田地甚至庄园，换几个钱以消除这些逼得很紧的债务。那么，新庄园主又来自于那些社会阶层呢？这要问钱是从哪儿来的。城堡、堂区教堂中的圣席、绞刑架（这也是高级裁判权的标志）、贡赋、人头税和死手权，所有这一切旧等级制度的荣耀和利益，差不多总是不断地扩大着市民阶级的产业和威势，这些市民的发迹是在贸易和封官授爵中实现的，他们由于封爵或即将被授予爵位而成为领主，例如在里昂周围以至福雷、博若莱和多菲内等地，男爵领地、小贵族领地以及各种封地都集中到了在香料业、制呢业、采矿或银行业中发了财的里昂贵族的大家族手中，这些贵族出身于法兰西人家族，如卡米家族、洛朗森家族、维诺勒家族、瓦雷家族，甚至有一些是意大利人，如加达涅家族、贡第家族，还有日耳曼人如克莱贝尔家族。波旁王室出售的或被没收产业后拍卖的40个领主庄园中，仅有3处庄园被旧世家贵族所收买。假如就同传说的那样，呢绒商的儿子、小酒店老板的孙子、货币兑换商克洛德·洛朗森从路易十一的女儿手中购得了男爵领地，并真的费尽心机才取得了他的新附庸的效忠，那也没有什么了不起的地方。他的妻子也从而成为陪伴王后的贵妇人，他的儿子也当上了国王的首席神甫。 [25] 领主制度没有受到损害，而且也没有推迟它新的发展，但是，领主的财产在广泛程度上已经易手。
可是，我们丝毫不是如人们所做的那样要说已经出现了“想占有土地的新追求者资产阶级”。自从产生资产阶级以来，人们看到，该阶级的成员不仅在城市周围大量地占有农业财产，而且他们中的一些最卓越的人物逐步地进入了领主阶层。香槟伯爵的侍从勒尼埃·阿科尔是资产者，无疑，在管理拉尼集市中发了财的奥尔日蒙家族也是资产者，还有鲁昂葡萄酒商、包税人和高利贷者罗贝尔·阿洛格也是资产者。他们之中，阿科尔首先在13世纪，其他人则在14世纪和15世纪都建立起领主产业。而在弗朗索瓦一世时的卡米家族和洛朗森家族是瞧不起这些产业的 [26] ，从未有过大量的人像他们那样进入领主阶层。而且，也没有再重现过这种情况。在17世纪，社会等级集团已经又是半关闭状态了。当然，社会等级集团还会容纳新的成员，但是，总的说，数量上已不大，变化的速度也不快。在法国的社会史中，尤其在其农村史中，没有什么比资产者占有土地更具有决定意义的了，资产者是那么迅速地巩固了自己在农村中的地位。14世纪是以激烈的对抗旧贵族为其特点。“在这一非贵族反对贵族的战争”——这是当时的说法——中，资产者和平民往往联合在一起。埃蒂安·马塞尔 [27] 曾经同雅克团结成联盟，比之于朗格多克乡村的“蒂香家族”，尼姆的殷商富贾对当地的骑士阶级没有更温和一些的感情。经过一个世纪或者一个半世纪，当时的埃蒂安·马塞尔们经过国王的授爵而从此成为贵族，同时通过经济上的转变而成为领主。整个资产者的力量——至少是资产阶级的上层和企望上升到上层的资产者——支撑了领主大厦。但是，新的人有着新的精神。商人、包税人、国王和大领主们的债主，惯于细心地、奸诈而大胆地经营动产，他们成为原来土地食利者的后继人，但是他们既不改变自己智巧的习惯，也不改变自己勃勃的雄心。他们以一种新的精神用于其新获得的财富的管理，他们的榜样，为那些真正高尚的仍保留着遗产的贵族带来值得学习的新精神。有时，他们的女儿也成为已经破产的贵族所追求的有利的联姻对象，而将这种新精神带入旧的家族内（在这些家族内常常是由一些女主人守护家产），这就是一种事业家的精神，惯于计算收益和损失，一有机会就可能作冒险的支出，虽暂时无利可得，但寄希望于未来的收益，率直地讲，这就是资本家的精神。成为改变领主经营方法的胚芽也正就是这种精神。