自日耳曼民族和塞西亚民族侵扰罗马帝国西部以来，欧洲起了一个大变革，随着这个大变革发生的是，欧洲扰攘了好几百年。野蛮民族对原居民的掠夺和迫害，中断了城乡间的贸易。城市都成了荒墟，乡村亦无人耕作。在罗马帝国统治时很富裕的西欧，一变而为极贫乏极野蛮。在接连不断的扰攘中，那些民族的头子，占有或篡夺了这些国家的大部分土地。有人耕作的土地虽然不多，但要找一块没有所有主的土地，却不可能。一切土地都被吞并了；其中大部分是被少数大地主所吞并。
最初吞并荒地的危害虽很大，但有可能只不过是暂时的危害。这些土地本可通过继承或分割，把它们拆小。但长男继承法，使大土地不能因继承而拆小；限嗣继承法又使大土地不能因分割而拆小。
如果我们把土地只是看作谋生求乐的手段，和动产一样，那么，按照自然继承法，当然会把土地像动产一样，分给所有的儿女。因为每一个儿女的生计，都为老父所同样关心。罗马人就是采行这种自然继承法。他们不分长幼，不分男女，只要是自己养的，就可以继承自己的土地。他们处分土地的方法，和我们现在处分动产的方法一样。不过，当土地不单被看作谋生的手段，而是权力强弱所系的时候，就被认为以不分割而专归于一人比较适当。在那些不安全的时候，大地主同时都是小贵族。他的佃户，便是他的隶属。他是他们的裁判官，是他们和平时代的立法者，亦是他们战争时代的领导人。他可任意进行战争，对邻国作战，有时对国王作战。在这种状态下，一个地产是否安全，其中居民有无保障，都取决于它的大小。把一个地产分拆，无异于把它破坏，换言之，无异于把它拆开来，使各部分都容易受强邻的侵蚀吞并。所以，适应着当时这种情况，在地产继承方面，长男继承法，慢慢（不是立即）盛行起来。为了同一理由，君主国通常亦由长男一人继承。虽然最初并不总是如此。为君主国的安全与权力考虑，国土宁可不加分裂，宁可在诸儿女中选择一个人来单独继承。但选择谁呢，那样重要的一件事，当然要郑重规定一个普通规例，使选择不按个人资质好坏这个不大可靠的区别，而按某种明白的无可争论的标准。在同一家庭的各儿女中，除了性别与年龄，再没有其他无可争论的区别了。根据一般经验，男性比女性好，而在其他一切条件相等的场合，年长的比年幼的好。长男继承法就这样成立了。而所谓的直系继承亦从此发生了。
一种法律在初成立时，都有环境上的需要，并且，使其合理的，亦只是这种环境。但事实上，往往产生这种法律的环境已发生变化，而这种法律却仍继续有效。今日欧洲，仅占领一亩地的小地主，其安全已无异于拥有千万亩地的大地主。产生长男继承法的环境大变了，长男继承法却依然存在。由于在各种制度中，这种法律是最宜于保持贵族尊严的，所以，今后会再行几百年也说不定。但事实上，除了这一点，长男继承法也就没有一点儿不违反大家庭的真实利益了。这个权利，因为要使一个儿子富裕，就会使其他儿子陷于穷困。
限嗣继承法是长男继承法施行的自然结果。它的采行，旨在维护由长男继承法导引出来的直系继承，以及防止由于子孙不肖或遭逢不幸，一部分遗产在赠与、遗让或割让名义下旁落的危险。这种法律，罗马人是全不知道的。法国有几个法律家，虽然喜欢以今制附会罗马古制，实际上，罗马人所谓预备继承人预定法和嘱托遗赠法，都与限嗣继承法迥然不同。
在大土地财产仍为诸侯领地时，限嗣继承法或许不是不合理的办法。像一些所谓君主国的根本法律一样，这种法律可以使许许多多人不致因一人轻举妄动而遭殃。但今日欧洲各国，大地产和小地产已同样受国法保护，所以，这种法律就变得再荒唐不过了。这种法律的制定，根据一种根本错误的假定：即对所有土地及其他一切所有物，人类的各代后裔，没有同等的权利，当代人的所有权，要被五百年前祖宗的心意所限制。在今日的欧洲，实行限嗣继承法的地方还很不少。在贵族血统仍是享受民事或军事荣誉的必要资格的地方，限嗣继承法尤其牢不可破。限嗣继承法被贵族认为是保持充任大官爵的排外特权所必要的手段。这一阶级既夺得了一种超乎其同胞之上的不正当的利益，却又担心自己的贫乏会受人讥笑，以为应当再享有另一种不正当的利益。据说，英国习惯法很厌恶世业世禄的制度，因而，和欧洲其他各君主国比较，世业世禄的制度在那里比较受限制。虽然在英格兰，世业世禄的制度也还未完全废除。据说，现在苏格兰，有五分之一以上（也许是三分之一以上）的土地，仍受着严格的限嗣继承法的支配。
在这种情况下，大面积的荒地不仅为少数豪族所兼并，而且永无再分散的可能。事实上，大地主又不常是大改良家。在产生这种制度的混乱时代，大地主的精力，几乎全部用来保护已有的领土，扩大自身对邻国的管辖权和支配权。他们实在没有余暇来开垦和改良土地。后来和平了，法制的确立，秩序的安定，虽然使他们有余暇，但他们一般没有心思耕垦土地，并且常常没有必要的财力。如果他一身一家的费用，超过了或恰好相等于他的收入（这是极常有的现象），他就没有资本可以投在这种用途上。如果他是一个经济家，那么，他又通常感觉，与其用一年的节省来改良旧的地产，不如用来购买新的地产比较划算。改良土地，像各种商业计划一样，要获得利润，不斤斤计较小节省小赢利是绝对不行的。但生在富豪人家的人，即使天生是好俭朴的，亦不大能够做到这一点。这种人的境遇，自然而然地使他更注意悦己的装饰，而不注意自己没有多大需要的利润。他自幼就养成了饰衣裳、盛车马、崇居室、丽陈设的嗜好。他已经养成了这种习惯。即在想改良土地时，这种习惯所涵养的心理仍会支配着他。他也许会把住宅附近的四五百亩土地大大装饰起来，花费比该地改良后所值大十倍的费用，终而发觉如果对他所有全部地产都照样改良下去，那就即使毫无其他嗜好，恐怕也会在没改良十分之一以前，就耗尽他所有的财产。现在，英格兰和苏格兰自封建的无政府状态以来，有些大地产继续在少数人手里至今没有改动。把这些大地产与邻近的小地产比较一下，你就不需其他论证而相信大地产是怎样不利于改良。
如果从这样的大地主身上还不能看到一些对土地的改良的希望，那么从那些占有的土地比他们少的人那里，就更无这种希望了。在欧洲旧状态下，耕者全是可任意退租的佃农。他们全是或几乎全是奴隶，不过他们的隶役，比古希腊、罗马，甚至西印度殖民地的隶役和缓一些。他们与其说隶属于主人，不如说是隶属于土地。因此，他们可以和土地一同出卖，但不能单独出卖。得到了主人的同意，他们还可以结婚。而且，主人没有权利把他们夫妇卖给不同的人，从而拆散他们的姻缘。主人残害或杀害了奴隶，还要受处分，不过一般是小惩罚罢了。但是，奴隶不得积蓄财产。他们所获得的一切都是主人的，主人可以随时取去。所以，奴隶所能进行的垦植和改良，实际上都是由主人进行，由主人负担费用的。种子、牲畜、农具，全是主人的。改良的利益，亦是主人的。这种奴隶，除了日常维持生活的东西，什么也不能获得。所以，在这种场合，正当地说，土地仍是由地主占有，由农奴耕作的。这种奴隶制度，在俄罗斯，在波兰，在匈牙利，在波希米亚，在摩拉维亚，在德意志其他部分，现在还存在。这种制度逐渐全然废除了的地方，不过只有欧洲西部及西南部而已。
如果希望大地主进行大改良，已是很难，那么，当他们使用奴隶耕作的时候，要他们进行大改良就更是无望了。我相信，一切时代和一切国民的经验，都证明了一件事，即奴隶劳动虽表面上看来只需维持他们生活的费用，但彻底通盘计算起来，其代价是任何劳动中最高的。一个不能获得一点儿财产的人，食必求其最多，做必望其最少，除此之外，什么也不关心。他的工作，够他维持生活就行了，你要从他身上多榨出一些来，那只有出于强迫，他自己决不会愿意的。普林尼和科拉麦拉的著作都说，古意大利的谷物耕种事业，在奴隶制度下非常衰微，对主人非常不利。耕种事业在亚里士多德时代的古希腊并没有多大进步。所以，当论及柏拉图理想国时他说：要有一片像巴比伦平原那样极大极丰沃的土地，才可以养活五千懒惰人（当时认为卫护那理想国所必要的战士）及其妻仆。
人类好胜的心理，多以统治下等人为荣，而以俯就下等人为耻。所以，如果法律允许，工作的性质也允许，那在奴隶与自由人之间，他一定愿意选用奴隶。蔗糖与烟草的栽种，能够提供使用奴隶耕作的费用；谷物的耕种，现在似乎还不能够办到这一点。主要产物为谷物的英国殖民地，大部分工作都由自由人来操作。本雪文尼亚人最近议决释放黑奴。那种事实，使我们相信他们所有的黑奴一定不多。如果奴隶是他们财产的大部分，他们决不会赞成释放。但以蔗糖为主要产物的英国殖民地，全部工作都由奴隶担任；以烟草为主要产物的英国殖民地，亦有大部分工作由奴隶担任。西印度殖民地栽种甘蔗的利润特别大，在欧美两洲，简直没有什么耕种事业比得上。栽种烟草的利润，虽比不上栽种甘蔗，但与栽种谷物比较，却仍然较大。这两种耕种事业都能提供奴隶耕作的费用，但栽种甘蔗，比栽种烟草更能提供这种费用。所以，与白种人数相比，黑奴的数目，在甘蔗区域，比在烟草区域大得多。
继古代奴隶耕作者之后，逐渐出现了法兰西今日对称作分佃农的一种农民。这种农民，在拉丁文中叫作Coloni Partarii（分益隶农），在英格兰，这制度早已废止，所以，在英文中，我现在不知道他们叫作什么。在这种制度下，种子、牲畜、农具，总之，耕作所需的全部资本，都由地主供给。农民离去或被逐去时，这种资本就须归还地主。生产物在留出被认为保持原资本所需要的部分之后，其余就由地主与农民均分。
在对分佃耕制下，耕作土地的费用，严格地说亦是出自地主，和在奴隶耕作制下没有差别。但其中，有一个根本不同之点，对分佃耕制下的佃农，是自由人，他们能够占得财产，可以享有土地产品的一定比例。生产总额愈大，他所占有的部分愈大。所以，他们的利益，显然在于能够生产多少，就生产多少。反之，一个没有占得财产希望只能维持自己生活的奴隶，就会图自己舒服，比量着自己的需要，不想使土地产品多于自身所需。也许就是部分因为对分佃耕制对地主有利，部分因为君主嫉恨大地主，鼓励农奴反抗他们的权力，终而使大家都觉得奴隶耕作制不利，于是大部分欧洲的奴隶耕作制逐渐消灭。这样一次大的变革，是什么时候发生的，是怎样发生的，在近代历史中，是最难稽考的事件之一。罗马教会，常自夸其废除奴隶的功绩。当然，我们也知道，早在十二世纪亚历山大三世时代，罗马教皇就发出了释放普通奴隶的训谕。但这个训谕，似乎不过是个谆谆的劝谕，不遵守训谕的人，并不受处罚。奴隶制度依然保持了数百年。最后，因为上述那两种利害关系（地主的利害与君主的利害）共同作用起来，才逐渐把它废除。一个已被释放，又许继续保用土地，但自己没有资本的贱奴，只有向地主借用资本，才有耕作土地的可能，所以，非成为法兰西今日所称的对分佃农不可。
不过，在对分佃耕制下，土地仍不能得到大的改良。地主既可不花费分文，而享受土地产品的一半，留归对分佃农享有的自属不多。在这不多的部分中，所能节省的更是有限。对分佃农决不愿用这有限的节余来改良土地。教会什一税，不过抽去生产物十分之一，已是土地改良极大的障碍。抽去生产物的半数，一定会切实阻止土地的改良。用地主供给的资本，从土地尽量取得最大量的生产物，固然是对分佃农所愿望，但若以自有资本与地主资本混合，却决非对分佃农所愿的。在法兰西，据说，有六分之五的土地仍由对分佃农耕作。地主常常指责农民，不用主人的牲畜耕田，而用来拖车。因为，拖车的利润，全部归于农民，耕田的利润，却须与地主平分。在苏格兰的某些地方也残留着这种佃农，叫作由地主借给种子农具的佃户。大贵族吉尔伯特和布勒克斯登博士曾说，英格兰古代的佃农，与其称为农户，不如称为地主的属役。这种佃农，大概与此属于同一种类。
慢慢地继对分佃农而起的农民，可以说是真正的农民。他们耕田的资本是自己的，但要对地主缴纳一定数额的地租。这种农民租田都有一定的租期。所以，他们有时觉得，投下一部分资本改良土地，对自己有利益。他们希望，在租期未满以前，投下的资本可以收回，并提供很大的利润。不过，就连这种农民的借地权，也有一个长时期是极不可靠的。今日欧洲有许多地方的情况也是如此。土地换了新主，即使租期未满，也可把农人逐去，不算非法。在英格兰，甚至得依虚构的普通退租法取回租地。如果地主使用违法的暴力手段驱逐农民，农民所能凭借以获取赔偿的诉讼章程，是极不完善的。农民并不一定能恢复占有原来的土地，他们通常只能获得损失的赔偿，而且所偿绝不能等于所损。在欧洲，英格兰也许是最尊重耕农的一个国家。但那里，也是直到亨利七世第十四年，才立改佃诉讼法。规定改佃时，佃农得要求赔偿损失，并得要求恢复借地权。这种要求，不必由一次审问而审结。这个诉讼法，施行极其有效，所以，近来，地主若要为占有土地而起诉，他常常不用地主名义，按权利令状起诉，而常常用他的佃农名义，按退佃合状起诉。以此之故，在英格兰，佃户的安全等于地主了。此外，英格兰又规定，每年纳租四十先令以上的终身租地权就是终身保有的不动产，有选举国会议员的权利，耕农大部分有这种终身不动产，所以政治上的势力也不小，地主因此更不敢轻视他们。我相信，欧洲除了英格兰，没有一个地方的佃农，未立租地权约，便出资财建筑仓廩，不怕为地主所夺的。这种十分有利于农民的法律风俗，所起的促进现代英格兰伟大光荣的作用，也许比为商业而定立的所有各种夸大条例所起的作用还要大得多。
保障最长租期使不为各种继承人所妨害的法律，据我所知，乃英国所特有。早在1449年，这种法律就由詹姆士二世传到苏格兰去。但当时，限嗣继承法的财产的继承人，往往不许以一年以上的租约出租田地，所以，这法律的泽润未能尽量广布。最近，国会虽立法补救，但这些束缚仍太严厉。此外，在苏格兰，租地人又因没有选举议员的权利，所以不像英格兰佃农那样，受到地主那么大的重视。
在欧洲的其他地方，虽亦保障佃农权利，使不受土地继承人和购买人的损害，但这种权利的保障期限仍甚短促。例如，法兰西初定租期为九年，近来才延长至二十七年。但二十七年为期仍嫌太短，不足以鼓励佃农进行各种最重要的改良。我们知道，欧洲各地的地主，在古代原都是立法家。土地法都是为他们所设想的地主利益打算的。他们认为，为地主利益打算，祖先不应将土地长期出租，使得他们长时间不能充分享受土地的价值。贪而不公，必定目光短浅。他们不会想到这种规定，一定会妨害改良，结果，一定会妨害他们自己的真实利益。
古代，农民对于地主，除了纳租，还须提供各种劳役。那种劳役，既不明定于租约内，又不受任何规定支配，只要庄主诸侯需要，就得随命随到。这种全无规定的劳役，使佃农不知受了多少痛苦。苏格兰最近把一切全无规定的劳役废止，不到几年，国内农民的境况就改善了许多。
农民的私役如此，公役又同样横暴。公路的建筑修补（这种劳役，我相信，各处尚未废除，但横暴的程度不等），不过是一个例子罢了。在王军或王官过境时，当地农民，又有提供车马和粮食的义务，那虽有代价，但代价定于食物征发官。我相信，在欧洲各君主国中，只英国一国，完全消除了食物征发的压迫。在法国和德国，都未曾消除。
农民所负担的劳役义务，既如上述。农民所负担的纳税义务，其不规则和横暴的程度也和劳役义务不相上下。古代贵族，虽不愿在金钱方面给君主以任何帮助，但毫不踌躇地听任君主对佃农征收贡税。他们没有看出，这种苛税终必严重地影响他们自身的收入。法国今天仍有贡税，那就是古代君王苛税的一例。贡税是加于假定的农民的利润的一种税，它是根据农民投在土地上的资本估定的。所以，农民为自身利益计，尽可能装穷，结果，他耕作所用的资本必减至尽可能少的程度。至于改良土地的资本，那就以减少到零为宜。即使法国农民手中积蓄了一点儿资本，亦将因有贡税，不愿投到土地上来。贡税事实上几乎等于禁止农民把积蓄投资于土地。此外，这种赋税被认为会抑低任何要完纳它的人的身份，使不仅不能与乡绅平行，且不能与市民并列。而谁租借别人的土地，谁就要完纳这种税。绅士，甚至有产的市民，都不愿受这种耻辱。所以，施行这种赋税的结果，不仅使从土地方面积蓄起来的资本不用来改良土地，而且使一切资本都不用来改良土地。英格兰以前曾有十分之一税和十五分之一税，就它们对土地的影响说，似乎是和贡税同一性质的税。
在这一切害农政策之下，要耕者来改良土地的可能性很小。这一阶级的人民，尽管受法律保障，有自由有安全，但在改良土地上，却处于大不利的地位。农民与地主比较，犹如借钱经商者与有资亲自经商者相比。固然，无论是借资经商，或是有资亲自经商，只要他们的行为一样慎重，他们的资财就都可以增进，但因借钱经商者的利润有一大部分归作借款的利息，所以借钱经商者的资财的增进，定要迟缓得多。同样，与地主比较，即使行为一样慎重，佃农耕地的改良，亦要迟缓得多；因为，在农民的场合，生产物的大部分须归作地租，而在地主的场合，这一部分却仍可用来作进一步的改良。此外，农民的地位，当然比地主低。不仅如此，欧洲有大部分地方，把农民看作下等人，甚至不如有些地位的小商人和技师。至于农民地位被看得低于大商人和大制造商，那是全欧洲各地普遍的情况了。世上有几个大财主愿舍弃高的地位而与下等阶级的人民为伍呢，所以，即在现今，欧洲人的资本，仍很少会由其他行业转到农业上来改良土地。也许与欧洲其他国家比较，英国资本转到农业方面来改良土地的，比较多些。但即使在英国，在若干地方用于农业上的大资本，大都是在农业上获得的。（和一切其他职业比较，农业上资财的积蓄，最为迟缓）不过，我们应该知道，在所有国家里，除了小地主，最能改良土地的，要首推富农和大农。在欧洲君主国中，英格兰也许特别有这种情形。据说，在荷兰共和政府以及瑞士伯尔尼共和政府中，农民的地位，也不低于英格兰农民。
除上述外，欧洲古代的政策，尚有其他不利于土地的改良与垦作的地方，不论进行改良和垦作的人是地主还是农民。比如：一，到处都规定，未经特许，谷物输出一律禁止；二，限制谷物甚至各种农产物的内地贸易，实行禁垄断禁零售禁屯积种种谬法，确立集市市场的特权。我说过，古意大利土地非常肥沃，且又为世界最大帝国的中心地，然其农耕的进展，亦不免因禁止谷物输出和奖励外谷输入而受到许多阻碍。至于土地没有那样肥沃，位置没有那样有利的国家，其耕作会因限制谷物的内地贸易和禁止谷物输出而受到何种程度的阻碍，就难于想象了。